■入居者がなかなか決まらない!
■家賃がどんどん下がる! ■経費がかかる! そんな築古マンションの賃貸経営の悩みを、賃貸管理のプロ、ワンルーム職人が全面サポートします。 ▼入居者が決まらない、家賃が下がる理由 昨今の空室率の上昇が示すとおり、賃貸市場は供給過剰となっています。 常に数多くの入居者募集中の物件が賃貸市場に滞留しているのです。 そのなかで入居契約を決めるには、数多くの競合物件のなかから選ばれる物件にしなくてはなりません。 築古マンションは、築年が古い、建物設備(オートロック等)の設備が不十分というハンデを背負っています。 築年や建物設備はどうすることもできませんが、せめて部屋の設備、内装は、選ばれる物件になるようリフォームして、空室長期化・家賃下落を食い止めましょう。 ▼選ばれない物件の三大要因 ➊『洗濯機置場が無い』 ➋『内装が陳腐』 ➌『水まわりの設備が古い』 洗濯機置場の無い物件 はまず部屋を探す人の選択肢にも入りません。家賃を下げないと決まらない大きな要因です。 コインランドリーがあるから大丈夫? 昔はそれで良かったのですが、今や設備の充実した物件が市場に溢れています。 洗濯の度に、洗濯物と小銭を持って部屋の外に出なくてはいけないという不便さを考えてみてください。 部屋で洗濯もできない物件には、「家賃が安いから我慢しよう」という需要しかないので、家賃を下げないと決まらないのです。 内装が陳腐な物件 も、他より家賃が安くないと選ばれません。 内装を見栄え良くして、競合物件との差別化を図り、選ばれる物件にしましょう。 水まわりの設備が古い キッチンやユニットバスの耐用年数は20~30年です。 交換するなら他と差別化できるものにしましょう。 バストイレ同室の3点ユニットは人気ありません。劣化して交換が必要になった場合は、バス・トイレ独立にしましょう。 ◆空室長期化・家賃下落を食い止めるためのリフォーム◆ ①簡単!洗濯機置場新設 キッチンの側面にスペースがあれば、キッチンの給排水管を利用して、簡単に設置できます。 多少の例外を除いて、工事費用は約4~5万円です。 この方法が使えない場合(キッチン側面にスペースが無い等)でも、あらゆる手段を駆使して設置します。 大きな防水パンを設置すると部屋が狭くなりますし、費用も高くなります。 ワンルームマンションの限られたスペースに効率良く、かつ適正なコストで洗濯機置場を新設しましょう。 空室長期化・家賃下落リスク対策リフォーム①洗濯機置場新設の事例 ②お手軽コーディネート 壁紙は、傷がつきにくい、防カビ、抗菌、撥水タイプを使用します。 フロアタイルとは、フローリングでもクッションフロアでもありません。 塩ビで作られたタイルで、店舗等の床に使われる素材です。 見た目はフローリングと変わりませんが、クッション性はありません。 フローリングより断然安く、耐久性も優れています。 クッションフロアは、部屋が安っぽくなるので、当社では使いません。 コーディネートといっても、当社では特別な費用はかかりません。 20㎡位の部屋の場合 壁紙単価が850円、約60㎡として、約55,000円(消費税込、諸経費別) 巾木単価が500円、約30mとして、約16,000円(消費税込、諸経費別) 床フロアタイルが居室約7畳として、約54,000円(消費税込、諸経費別) 合計約125,000円 通常の張替えと変わらないコストで、材料と色を選ぶだけのお手軽コーディネートによって、競合物件と差別化し、選ばれる物件にしましょう。 空室長期化・家賃下落リスク対策リフォーム②お手軽コーディネートの事例 ③オリジナルデザインキッチン 実は他と差別化できて、市場での競争力を上げられるミニキッチンがあります。 ベースは普通のミニキッチンですが、当社独自のオプションを施しています。コンロは人気のIHヒーターです。 こちらも特に高くなるわけではなく、幅90㎝のものであれば約20万円で交換できます。 高価なシステムキッチン等は必要ありません。 当社オリジナルデザインキッチンに交換すると、部屋の印象、見栄えがガラリと変わります。 キッチンやユニットバスは、使い方にもよりますが、耐用年数は20~30年です。 30年以上キッチンを交換していないようであれば、是非ご検討を。 空室長期化・家賃下落リスク対策リフォーム③オリジナルデザインキッチンの事例 ④バス・トイレ独立ユニット その工事は、ユニットバス交換にトイレを一から作らなくてはいけないので、とても高くなりますし、部屋も狭くなります。 既存の3点ユニットバスのスペースにすっぽり入る、バス・トイレ独立ユニットがあります。 温水洗浄便座も設置できます。 110㎝×160㎝タイプで、工事費約52万円、3点ユニットバスに交換するのとほぼ同等の金額です。 バス・トイレ独立+温水洗浄便座付にすると、飛躍的に人気が高くなります。 普通の3点ユニットバスに交換したり、別途費用のかかる、トイレを新設して分離したりすることは、効率的ではありません。 空室長期化・家賃下落リスク対策リフォーム④バス・トイレ独立の事例 ※当社は内装工事業者ではありません。これらのリフォームは当社に管理委託を頂いた物件にご提案させていただくものです。 工事だけのご依頼は、受付しておりません。ご了承ください。 ▼無駄な経費は徹底的に省きましょう。 マンション賃貸経営の主なコストは、まず上記の原状回復工事(リフォーム)費用、他に賃貸管理委託手数料と室内設備の交換・修理費用です。 リフォーム費用については、上記のとおりです。多大な費用をかけてのフルリノベーション等は、決して効率的とは言えません。 ◆賃料に関係なく、管理委託手数料は一定 賃貸管理の手数料はどうして賃料の1ヶ月分とか、賃料の何%とかのように決められているのでしょう? 理由はありません。ただの慣習です。仲介手数料には賃料の1ヶ月分が上限との定めがありますが。 この方式ですと、賃料が倍になれば手数料も倍になりますが、そもそも賃貸管理受託の仕事量は賃料に比例するものなのでしょうか? そんなことはありません。5万円の物件でも、10万円の物件でも、仕事量は変わりません。 であれば手数料は、賃料によって増減することなく、一律であるのが当たり前で、合理的でしょう。 ●当社の賃貸管理委託手数料 全て消費税別 契約時50,000円 更新時25,000円 滞納保証2,000円/月 当社賃貸管理委託契約には、賃料滞納保証(または立替)が含まれています。 当社の賃貸契約は、保証人無しの場合は保証会社の利用を、保証人有りの場合でも信販会社の利用を義務付けています。 保証会社は滞納賃料最大24ヶ月分まで保証、信販会社は最大6ヶ月分までの立替です。 当社の賃貸管理委託契約および手数料 ※当社の賃貸管理委託契約は、入居者募集時、専任媒介が条件となります。 複数の会社に並行して依頼できる、一般媒介でのご依頼は承ることができません。 ◆エアコンや給湯器の交換費用もより安く エアコン、ガス給湯器、電気温水器等の室内設備は10~20年で交換が必要となります。 これらのコストも、どこに頼んでも同じというわけではありません。交換費用の無駄は省きましょう。 ●当社の設備交換費用の例(時期によって多少の変動があります。) エアコン交換(ダイキン製2.2kw、撤去処分費込) 約60,000円(税込) ダイキン以外だともう少し安くなりますが、品質、アフターサービスで選ぶならダイキンです。 ガス給湯器交換(リンナイ製16号給湯専用10年保証付) 約75,000円(税込) 室内設備の交換・修理の事例 当社にとっての賃貸管理委託契約とは、決してビジネスライクなものではなく、オーナー様との互いの信頼関係があってこそ成立するものと考えています。 また、当社の賃貸経営サポートシステムは、他社には真似できない、当社にしかできないとの自負はありますが、弱点もあります。 それは、全ての業務を私一人でこなしているため、多人数で業務にあたられている他社には、スピードの面で劣るということです。 スピード面のデメリットはたしかにありますが、一人が故にオーナー様の意向の伝達ミス等が無いというメリットもあります。 ※当社はクリオマンションを管理されている、明和管理㈱様とは全く関係ありません。 ご興味ございましたら、是非ご一報をお待ちしております。 メール hosoi@mei-kan.com 電話 03-5510-7773 明和管理㈱東京営業部 賃貸不動産経営管理士 細井正英 〒105-0001 東京都港区虎ノ門1-11-2 虎ノ門平和ビル6F #
by mei-kan
| 2014-11-25 12:30
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by mei-kan
| 2014-11-22 13:16
| 室内設備の交換・修理
当社の賃貸管理委託契約は、入居者募集、契約時に
連帯保証人がいない、または充分な収入が無い場合は、保証会社の利用を 2親等以内の連帯保証人がいる場合は、信販会社の利用を必須としています。 また賃貸管理委託手数料は、賃料に関係なく一律です。 保証会社による24ヶ月分までの賃料滞納保証 または 信販会社による6ヶ月分までの賃料滞納立替 のいずれか を付加したうえで、下記の金額です。 入居者募集、契約時 委託契約金として 50,000円(税別) 契約更新時 更新手数料として 25,000円(税別) 毎月賃料送金時 集金代行手数料として 2,000円(税別) #
by mei-kan
| 2014-08-08 13:16
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全体 リフォーム①簡単!洗濯機置場新設 リフォーム②お手軽コーディネート リフォーム③オリジナルデザインキッチン リフォーム④バス・トイレ独立ユニット 室内設備の交換・修理 賃料滞納・更新等 入居者募集・契約 ホームページ・リンク
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募集図面(20)
販売物件のリフォーム(12) 洗濯機置場新設(12) キッチン交換(7) バス・トイレ独立(6) コストの適正化(5) エアコン交換(4) 給湯器交換(3) リスクの最小化(2) 収益の最大化(2) 壁紙張替(2) 室内設備の修理・交換(2) 土間フロアタイル(1) 床フロアタイル(1) TVモニタ付きインターホン(1) 以前の記事
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